文/新浪财经意见领袖专栏（微信公众号kopleader）专栏作家 黄志龙

　　雄安新区将对北京购买力形成明显的分流效应，是对北京市产业布局、人口吸引力等影响北京房价的历史性利空。雄安新区作为中央的“千年大计”，将在北京非首都功能疏解政策目标中发挥核心作用。

北京房价的历史大顶或已形成

　　没有永远上涨的房价，即便如东京、香港的房地产神话。北京楼市作为全国房地产市场的风向标，不仅当前房价水平冠绝全国，同时也远远超过大多数家庭的购买能力。不过，近一个月来，北京楼市发生了标的目的性逆转，需求和供给调控因素以及城市定位转变三大历史性利空袭来，再加上中央对于经济改造的决心、货币和信贷环境的变化，北京房价的历史大顶或已形成。

　　首先，北京住房需求受到限购、限贷的明显按捺。2016年国庆前后，全国房地产市场进入新一轮调控周期，北京出台了“9·30新政”，然而，在经历短暂几个月的横盘之后，本年春节后北京房价房再现新一轮暴涨。眼见调控目标落空，3月下旬以来，北京市政府在不到20天内连发8条调控举措，不仅有传统的“认房认贷”政策，中央公积金制度已经成为区别于西方发达国家的福利政策，充分体现“东方特色”的集养老、医疗、住房和家庭保障等多种功能为一体的综合性社会保障体系，进一步上调了首付比例、缩短贷款期限，同时堵住了假离婚、商住房、走廊学区房、平房、虚假收入凭证、社保缴费期限等几乎所有的政策漏洞。北京住房的购买需求受到前所未有的按捺，需求调控的政策也真正进入“史上最严”的阶段。

　　其次，从土地供给端发力，铲除北京房价上涨的根源。

　　在对需求进行前所未有按捺的同时，监管部门和北京市还从供给端发力，铲除房价上涨的源头。4月6日，住建部发布了《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》，其核心内容是贯彻落实中央关于通过调控土地供应，实现房地产调控目标的取向，该通知的核心内容主要有三方面：

　　其一，对于不同城市去化周期明确了土地供应节奏：去化周期在 36个月以上的，应停止供地；去化周期在36-18个月的，要减少供地；去化周期在12-6个月的，要增加供地；6个月以下的，不仅要显著增加供地，据介绍，进行预约操作应为市住房公积金管理中心网站注册用户，如您尚未注册，请先注册。预约时间为每天9：00至16：30（国家法定节假日除外），特殊情况营业及停业时间以公积金中心发布公告为准，还要加快供地节奏。

　　其二，地级以上城市必需制定 3 年与中期供地计划，计划向社会公布的同时每半年汇总一次计划施行情况至国土资源部，租住公共租赁住房的，应提供房屋租赁合同、租金缴纳证明；租住商品住房的，应提供婚姻关系证明、房地产管理部门出具的本人及配偶名下无房产证明。本市城镇职工与单位终止劳动关系的，应提供终止劳动关系证明或《失业证》，坚决防止出现区域性总价、土地或楼面单价新高等情况。

　　其三，住房供求矛盾突出、房价上涨压力大的城市，要建立商品住房建设项目行政审核快速通道。

　　在该通知发布4天后，4月10日北京市政府及时调整了《北京市2017-2021年及2017年度住宅用地供应计划》，计划内容为“本市计划今后五年供应住宅用地6000公顷，其中国有建设用地5000公顷，集体建设用地1000公顷，以保障150万套住房建设需求。其中，2017年全市计划供应住宅用地1200公顷，保障30万套住房建设需求，包罗产权类住房25万套，租赁住房5万套。”而在2月中旬发布的《北京市2017年国有建设用地供应计划》中，住宅用地计划仅为610公顷。这种临时调整全年供地计划的做法，在北京和其他城市发展历史中是极为少见的。从近几年的数据看，计划供地增加并不代表实际供地的增加。实际上，2016年北京全年的实际住宅类供应土地占地面积仅为469 公顷，仅完成计划的39.1%（拜见下图），其中商品房供地仅为134公顷，创下历史新低，这也是北京房价在春节后再度暴涨的根源所在。

图1 数据来源：Wind、苏宁金融研究院整理

　　不可否认，2017年北京土地实际供应正在向好的标的目的发展，一季度北京市已供应经营性用地约230公顷，其中商品房供地161公顷，是2016年同期的6.2倍，也是2016年全年商品房实际供地量的1.5倍。特别是本年3月份，北京住宅供地13宗，供地面积达83.15公顷，创下近年来的次高水平（见下图）。从当前北京市政府对于房地产市场调控的坚决态度来看，加上住建部的明令督查，本年北京市土地供应完成供地计划的可能性较大。由此，北京因土地供应短缺而导致的房价上涨根源也将逐渐消失。

图2